セレクトショップ 雑貨で過ごす
よく揶揄される不動産屋であって、信号待ちの時間は入っていないし、坂道や細い歩道で人ごみを避けながら歩く時間も入っていない。
さらにマンションの敷地で、もっとも駅に近い場所までの時間となっているので、敷地が広い場合は、そこからさらに住戸までは何分もかかるといった場合もある。
写真やモデルハウスにある家具、照明器具、カーテンあるいは有料オプションなどは、当然ながら販売価格には含まれていない。
また販売価格にある最多価格帯は、もっとも戸数の多い価格帯で、そのマンションがメインターゲットにしている顧客層に合わせた価格帯である。
専有面積は、戸境壁や外壁で囲まれた面積を示している。
しかし、マンションの区分所有では壁は共有部分となり、登記する際の専有面積は壁の内法の面積となるので、カタログや物件概要に示された専有面積よりは狭くなってくる。
また、バルコニーも専用部分として使われるが、登記簿上は共有部分となっている。
建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合で、一方、容積率は敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合である。
とくに容積率で問題となるのは、1976年以前に建てられた中古マンションを購入する場合である。
それ以前の用途地域が住居系地域に建つマンションでは、道路幅員による容積率制限が道路幅×0・6となっており、それ以降は0・4と容積率が低くなっている。
マンションを建て直そうとした場合、同じ面積のマンションが建てられない場合が少なンとなり、用途地域は都市計画法で定められるもので、大きくは住居系、商業系、工業系に分けられる。
そのマンションの敷地が住居地域であっても、敷地の周辺とくに南側が商業系や工業系になっていたりすると、将来高層建築が建てられ日当たりが悪くなる場合もあるので、確認しておく必要がある。
一部の市ではwebでも用途地域の地図情報が提供されているが、マンションの周辺の用途地域については、市役所などの都市計画課で調べることができる。
建築確認申請の確認番号で、確認番号からどこの確認機関が検査したかがわかる場合が多い。
納戸、スペアルーム、フリールームなどといった表示がされる場合もある。
こうした部屋は見た目には居室であるが、採光など建築基準法で示された居室としての基準を満たさない場合に使われる。
Nの場合は、狭いので個室としては使えないが、他のサービスルームなどは広いので書斎などとして使うことも可能である。
大規模開発などで、何期かに分けて販売する場合を除くと、販売戸数と総戸数は同じになることがほとんどである。
しかし全戸一期に販売される場合でも、販売戸数が総戸数より少ないことがあるが、その場合は、土地所有者が複数戸以上を所有する場合がある。
こうした場合の多くは、土地の所有者に代わってディベロッパーがマンションを建設し、その土地の提供に応じて何戸かを土地の所有者が所有するといった等価交換方式のマンションとなっている。
土地の所有者の持ち分が多いと、管理組合での総会の議決権を多く持つことになり、管理組合の運営を多数決で民主的に行うことが難しくなってくる場合もあるのでチェックが必要である。
マンションの構造は、RC、SRC、HPCなどがある。
新築マンションでは、広告や販売時期から建物が竣工し、入居できるまでに1年以上もかかる場合がある。
子どもの入学など入居時期に予定がある場合は、マンションの建物竣工時期や入居時期の確認が必要である。
敷地の権利には、所有権、借地権、定期借地権の3つがある。
借地権および定期借地権の場合、マンションの販売価格は安くなるが、月々の地代が必要になってくる。
定期借地権付きマンションは印年が一般的であるが、一定期間だけ土地を借り、印年後には地主に土地を返還するものである。
区分所有者全員により管理組合を結成し、マンション管理を管理会社に委託している場合がほとんどである。
管理会杜は管理組合によって選定されるが、新築の場合にはあらかじめ管理会社が決められている。
管理会社によっても管理の質が異なっているので、マンション選びの際には管理会社のチェックも必要である。
管理会社の管理員の勤務形態には、常駐管理、日勤管理、巡回管理がある。
また中古マンションのなかには、管理会社に委託しない自主管理という場合もある。
これは管理組合が自ら管理業務を行うもので、必要に応じて清掃要員を定期的に清掃会社に派遣依頼する。
管理費はマンションの管理運営にかかる費用で、区分所有者の専有部分の持ち分面積に応じて住戸当たりの管理費を算定して、管理組合が徴収する。
修繕積立金は、マンションの補修、改修、修繕などにかかる費用を、管理費とは別に各区分所有者から徴収し、積み立てておくもの。
修繕積立金の金額は、初年にわたる長期修繕計画を立て、その聞にかかる修繕の総工事費を試算し、毎月の積立金額を算出する。
修繕積立基金は、マンションの区分所有者が、管理費などとともに毎月支払う修繕積立金を補う形で、入居時に一括して支払う費用である。
相場であるが、あまり安すぎると将来に不安を残すことになるので、安ければよいといったものではない。
最近では立体駐車場などで、マンションの全住戸分の駐車場を確保しているところが多い。
駐車料金はマンションの修繕費用に充当される。
敷地外の駐車場を利用する場合は、マンション居住者が優先的に利用できるのか、利用期限など制約がないかなどのチェックが必要である。
また郊外マンションの場合には、1戸に2台分程度の駐輪場も設けられているところが多い。
売り主はマンション分譲の事業者で、マンションディベロッパーと呼ばれる。
売り主は売買契約の相手であるが、モデルルームでの接客など顧客との対応は、販売会社が行うことが多い。
マンションの設計会社、施工会社が示されている。
大手ゼネコンの設計・施工となっている場合もある。
また免震構造マンション、超高層マンションなどでは、構造設計事務所名も表示されている場合もある。
マンションの意匠、構造、電気、設備に関しての設計図書が閲覧できる場所が示されている。
重要事項説明でのチェックポイント重要事項説明は、契約前に物件を最終チェックするために、宅地建物取引主任者が重要事項説明書を1項目ずつ読み上げるといった方法で確認するものである。
とくに中古マンションの場合には、物件概要やパンフレットがない場合もあるので、前もって重要事項説明書のコピーをもらってチェックしておき、不明な点を明らかにしておくほうがいい。
マンションの名称、所在地、敷地面積、部屋番号、専有面積など。
土地や建物の所有者や抵当権者など、マンションの権利関係を確認する。
とくに中古マンションでは抵当権がついている場合もあるので、引き渡しまでに所有権が確実に移転されることを確認する必要がある。
マンションのある地域の用途地域や建ぺい率・容積率などで、さらに周辺の用途地域についても、説明を受ける際に聞いておいたほうがいい。
将来、周辺にどのような建物が建てられる可能性があるのか、専門家としての見込みも聞いておくようにする。
購入するマンションの敷地の一部に私道が含まれている場合もある。
水道など供給施設に関して、負担金が必要な場合もある。
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